家具铺面怎么摆放风水好
探索购物中心内的一个店面
你也许会发现位于一个大都会区的购物中心对你的零售生意类型是一个更好的选项，本文的“购物中心”（shopping centers，意指“购物广场”），有别于后述的摩尔（malls）。在看购物中心时，了解这三个类型：
社区购物中心邻里购物中心条状购物中心一个“社区购物中心”有1家或2家中型百货公司，一般有一个零售商圈与3-5家的邻里购物中心重叠。一个“邻里购物中心”通常包括一家大卖场，一家药店及几个零售店。反过来，一个邻里购物中心的零售商圈与小的条状购物中心重叠，条状购物中心有5家或更多的小商店。在你决定选址在哪类购物中心之前，确定其他中心对你要落位区域的影响。
所有的购物中心彼此互相竞争，有时他们选址的地段对彼此不利。例如，在一个社区购物中心及邻里购物中心之间的“风”或兴趣引力很强，但是如果一个条状购物中心位于风之外，它必须依赖自己独自的力量。而且，有些条状购物中心隐藏在后面或者在次要道路上，由于需求的存在，你会发现一堆的条状购物中心，确定区域内是否有计划中的商业开发。
如果你发现一个新的购物中心要营业，试着了解对既有购物中心的影响，如果你选择推进找到一个购物中心内的店面，你必须选择对你最适合的购物中心分类。
在独栋、联排、端头之间选择
你有三个可能的零售店分类来选择，包括：
独栋，分离于其它建筑物。联排，与其他门店相连，像一个条状购物中心。端头，一个条状购物中心的两边。端头店面比联排店面易于产生更多的营业额。有时，一个购物中心的布局会让两个端头都是理想店面，但是通常其中一个端头比另一个还好，因为：
对到来的流量有更好的可视性。当进入一个购物中心（或其停车场）时，第一个被看到。较不会被树木、斜坡、或其它障碍物遮蔽。而且，一个端头购物中心提供你改善外观的机会，因而强化你的形象。一个独栋门店是最好的营销位置，但你生意的收入可能让你无法承担租金及装修成本。
如果你选择一个联排店面，你的生意将变成很多生意中的一个，要将你门店的识别及显著性作为一个高度优先事项来处理。很多购物中心的理念是公平对待每个租户，因此全部都是统一的设计。图14-1给你一个条状购物中心的例子，除了主要端头店面有可能是个例外之外，每一个店面几乎都是无名之辈。假设主要道路是双向通行的，次要端头的店家不比其它联排店面还好。如果主要端头店面靠近街道角落不允许设招牌或从次要道路开口进入，主要端头店面也不会有一点好处，这条状购物中心的联排门店的可视性及差异性肯定被剥离了。
图14-1：减少可视性的非端头店面
每个租户门店必须做好识别或多样化来吸引顾客的注意。这个理论“一旦人们知道你的门店，他们会找到你”是错误的。你必须在人所在的地方以及人们可以注意到你的地方，正好在他们眼前，记住很多顾客就是很懒惰。
然而，有时你的零售店可以选址在正中央的位置，购物中心扛着你自己的建筑主题或招牌，你的店面将比其他所有零售商还占优势，人们甚至会用你的商业名称作为购物中心的名字。图14-2显示了你的门店如何变成一个条状购物中心的焦点和磁铁。
图14-2：作为中央店面所增加的可视性
其他两个类型的条状购物中心存在而且每一个会更合意于需要长面积的店家。你也许要考虑一下：
一个u形结构，或者一个l形结构。看看图14-3的u形结构，两边短列的结构向主要道路延伸，部分包围了共用的停车场，端头店面很清楚地在条状购物中心所有店面当中是最显著且有优势的。一个l形结构的长臂（列）端头对于其它联排店面会有一点点优势，在u形结构的案例里，两个端头也许有同等的可视性，但是在图14-3，左边的端头明显地比右边的端头还好，它更容易被到来的流量所关注，因为它更接近主要道路且没有被树木及树丛部分掩蔽掉。两个端头的位置使他们可以在门店的正面及侧面设置商品展示窗，这跟独栋结构类似对路过的流量有可视性。而且，如果中心是u形或l形，避免选址于腋窝或肘部位置，因为这些空间被掩蔽了，因此，可视性及可识别性被严重阻碍。
图14-3：一个u形条状购物中心的联排店面
条状购物中心的租户都有几乎同等的零售拉力，然而在更大的购物中心，你需要发现他们的“主力店”（锚店），大卖场，家居卖场，中型百货公司或其他。你需要知道是否他们的专卖品项及营销战略被高度认可以及是否你可以期待他们为你拉来一些顾客，这很重要，特别是在建的购物中心。如果你打算选址在一个在建的条状购物中心，确保：
分析主力店的类型。计划你的开业时间在主力店营业之后。研究整个租户的组成，并看看是否选址在此将有协同效应而有益于你的生意。确定零售协同效应的潜力
考虑一个情况当多样且没有直接竞争关系的门店聚集成一个集群，作为一家独立的零售商，你必须确定加入一个集群之后的所得所失。例如，一些租户会在其他商户的力量下搭便车，这对集群里的所有店家而言易于产生一个较低的平均营业额。在一些案例里，最佳的租户将无法取得他们的高峰营业额。就拿一个摩尔（mall）的美食广场为例，即使全部集群是成功的，个别的零售商或许因为稀释的营业额、很高的租金及费用、长时间的劳工成本以及过多的其它问题而继续挣扎。如果你的生意形象很强（或许有创新的配方或是有名连锁的加盟商），你必须决定是否加入其他较少引力的竞争者来强化你的身份。
通常当你加入一个门店集群时，布局包括共同的出入口，所以，对顾客的显著性及便利性而言，你必须看看选址这些因素。而且，统一的建筑结构、设计及布局将拿走你的一些独特特性，而且你的独立性将被稀释。在顾客的心里，每一个商户的形象被其它店面的形象混合了，你的生意将自动与其他商家做比较，你只是其中一家而已，而不是第一家。此外，你也不能完全自由地经营，很困难来让其它租户遵循高标准并激励他们做同样的事。例如，你会发现难以说服所有租户来参与促销广告活动。而且，作为一个集群的一部分，你必须考虑一些日常工作对其他零售商的影响，像：
如何及时送货；如何使用停车区域；如何处理垃圾；如何管理公共区域的维护。如果你决定加入一个零售集群，你可以选择一个可护卫你独特个性的地方，看看你的店面是：
在集群入口处的第一家；某些程度跟其他店面有些隔离及区别；独一无二的，常规的设施、色彩设计、样式及招牌没有在任何形式上被减少或变更。换句话说，不管集群内的其他商家如何，要做出安排来确保你能够继续良好经营。有三种生意集群可考虑：
多种多样的，或不相关的；互补的；直接竞争的。你最有兴趣的集群应该是互补性生意的集群。注意跟你的生意有天然密切关系的生意，特别是你打算加入一个集群。例如，一个女装生意应该接近正确的租户组合，像珠宝店、美容美发店、家具店等会拉进这女装店的目标顾客。更进一步，看看一家非竞争关系的店面能够给你生意带来的协同效果：
超市每周一次或多次带来顾客，经常会大大有利于快餐店。医院、诊所、其它医疗设施等会有利于药店。玩具店有利于瞄准小孩的其他需求的门店，像书店、童装、童鞋及收藏品店，加上会吸引父母的门店。运动用品店跟休闲服装店、自行车店及户外活动用品店（例如钓竿，露营用品）有密切关系。{!-- pgc_column --}你必须评估你生意的营销力量，然后决定要么探索邻近租户的力量，要么成为其他商户的磁铁（其他商户得利于你门店的拉力）。租户像沃尔玛倾向于隔离选址，他们开发自己的市场，然而如果你跟随他们，你不总是会保证得到额外的生意。有些他们的产品线或许跟你竞争。
如果一个集群只有直接竞争者所组成，例如：馄饨店、水饺店、汤包店、面食店等，其零售商圈不一定会扩大，顾客有替代其需求食品的选择，午餐吃一碗馄饨而不是水饺。如果集群是由各式各样但互补的商户所组成，如：家具与家电、花店与礼品店、女装与珠宝，由于会吸引更多种类的需求，其零售商圈会增大，将有增加的购买而不是替代，像一件女装及一条项链，一束玫瑰及一张感谢卡片，一件夹克及一双鞋子。
评估购物中心的利弊得失
你也要考虑购物中心的拉力，比较对街的购物中心以及1公里或2公里距离范围内的购物中心，这估计就是你未来零售商圈的核心。
针对所服务的零售商圈，评估购物中心的相对力量，空置率的分析将给你一条线索。记住购物中心开发商会建造优良地段以及差劲地段的购物中心，你不要在一个次要的购物中心开零售店，到时发现在对街或附近不远有一家更大且更好地段位置的竞争者。
此外，从街道的主要角落来评估购物中心，看看一些事项如：
人们开车时会看到什么；最突出的配楼（侧翼楼）；可视性及可接近性的障碍；是否布局是一个迷宫来困惑人们，使他们在迷宫里开车或走路到你门店；在购物中心前的独栋建筑是否会阻碍可视性或有利于你的生意；是否开发商会在购物中心外围建造更多购物中心；是否购物中心会允许其他租户在门店前建造门店。你也需要熟悉中心的建筑设计，建筑特征让一个地段更引人注意。因此，研究柱子、走廊、屋顶线及三角形或弯曲特征的门面，不要选址于在柱子、拱门后面或任何会隐蔽你店面的位置，避免凹进去的地块因为它会隐蔽你店面。此外，不要落位于一个现有结构的后面，否则你会成为一家隐秘的租户。记住，不要指望人们会多走几步路来到你门店。
问关键问题
在你承诺租约前，你要知道很多关键问题的答案。你必须回答自己一些问题，例如：我能够接受购物中心的营运时间吗？我未来如何扩张？在一开始就考虑这些问题，就此与房东谈判租约选项。确保购物中心的招商经理不是只对难以租出去的铺位有兴趣，你不要被利用而成为铺位填空者，相对于购物中心组织的整体促销活动，确定你可以独立运作哪类促销。此外，要了解购物中心招牌、照明、停车、客流等相关规定。起头你可以问：
允许设立哪种招牌？招牌在颜色及高度上的限制是什么？你必须考虑招牌设计的方式来让你的店面更容易被人注意，但符合购物中心的规定。
更进一步，确定是否允许大窗户，行人必须能够看得到店内，因此，窗户应该越大越好。事实上，一旦潜在顾客进入你门店，他不应该有任何惊讶如“它比我想象中的还好”。当然，你的店面应该有优异的室内及室外照明，当你看看室外照明的需求及规定，要亲自查看购物中心在晚上时是否有良好照明。问自己是否停车场的灯杆足够，如果不够，确定是否需要增加更多照明或探照灯。而且，要确定你门店的店头不是在阴影之下，你需要有优良的照明、客流动线及停车。
观察购物中心各种租户（包括有更多行人的主力店）所连接行人及车辆行径的流量。此外，分析其他租户的停车需求，你店面旁边的租户或许需要很多停车位。例如，一个中餐馆需要一定数量的停车位，如果有宴会设施来服务集会、婚礼及大型会议，它将长时间使用大量的停车位，任何邻近的零售商，包括你，将极大地受损。此外，考虑你生意未来的配送，确定能够在一个地方监督管理配送而不会干扰顾客流量及室内服务。
有时，一家零售商的发展没有体现最高最好的土地利用潜力，记住，你营运的利润将被以下影响：
高租金；销售提成租金；公共区域维护费用；较短的租期且较高的每年折旧；购物中心规定的限制。你的目标是寻找低租金，高停车率，最大曝光，优良的流量，适合的成本，最高可能的营业额。如果你的生意提供服务而不是产品，例如一家理发店、美容院、旅行社或修鞋店，由于更低的租金，你可能要无奈接受一个次要的店面地段，然而，你仍然应该有明显的可视的指示标志。
发现摩尔、超级摩尔及奥特莱斯的好处
评估城市店面的其他选项必须包括摩尔（malls）内的店面，近十年来全国大城市的摩尔开发热度有目共睹，在此，我们简单归类成3类摩尔，包括：
区域性摩尔超级摩尔奥特莱斯一个“区域性摩尔”提供各式俱全的一般商品、服装及家居用品以及一些服务及娱乐设施，它一般建有1家或2家百货店或大卖场为主力店，面积低于10万平米。一个“超级摩尔”提供更多样的一般商品、家居、服务及娱乐设施，有更大面积，它一般建有3家或4家百货店或大卖场为主力店，面积大于10万平米。
摩尔或超级摩尔一般在室内装有冷暖空调，外部建筑设计强调进入摩尔主体或者直接进入主力百货店，内部设计尝试均衡各楼层，建筑风格影响人们沿着特定的直线或蜿蜒路线，使他们暴露于更多的商店及商品。作为一家摩尔的租户，你将完全依赖于整个摩尔的生态，即使你是一家有名的连锁店，你门店的拉力将依赖于摩尔自己所产生的流量，在摩尔选择一个店面位置就从选择摩尔本身开始。
保持最新的摩尔趋势
区域性摩尔的老化将导致发生改变，经常是非常大的改变。这些曾经是很受欢迎的摩尔开始看起来有点旧且失去吸引力，结果，人们到其他地方购物。为了避免进入到糟糕的情况，你需要选择区域内最好的摩尔（使用前系列文章所述的类比店研究的方法）。简言之，你必须将你有意入驻的摩尔与其他摩尔做比较，然后考虑当地及区域性的趋势，预估其增加营业额的未来潜力。根据国外的发展经验，摩尔都会经历战略性的变革，在2010年前后所签的租约都快到期了，更大体量的新摩尔（有时会称“购物中心”）陆续开业，由于摩尔过多，竞争非常激烈。有些摩尔减少店面面积以容纳更多不同产品品类的租户。
在激烈竞争下，有些区域市场导致了摩尔饱和，一个摩尔的价值不再自动增值。而且，零售的演化促使租户变革，租户重新定义自己，有些租户定义年轻人潮流用品，或专卖单品类折扣店提供更好更便宜的商品。有些摩尔吸引新式的租户，例如增加了生鲜超市或娱乐设施。由于公共区域昂贵的维护成本，有些封闭式的摩尔在减少面积，只营业几个楼层。
未来5到10年，成千上百的新摩尔要开业，同样也有不少的摩尔需要重新装修及重新定位，这些改变不仅包括新的及不同的租户，也包括新的建筑，新的停车布局，新的出入口。可接近性的便利将需要更多能从停车场进入到门店的布局。选择最兴旺的摩尔，作为备用的也要是最新或最近重新装修的摩尔，从其完成装修之后，核实其营业额趋势。
考虑一个新物种 – 奥特莱斯（outlets）
奥特莱斯企图与传统的摩尔模式差异化，他们经常在城市的外围区域及重要的高速公路交叉出入口，一般位于外围城镇的中央。租户是折扣商而且经常是品牌商品的代理商或工厂直营，由于减少中间商并销售次级品，其价格低于大城市。这些门店有大量的库存，商品主要是服装及服饰用品。跟一般摩尔的停车设计不同，国外很多奥特莱斯的停车场在门店边上。
奥特莱斯在国内是新物种，很难说他们的长期表现会如何。使用系列文章所述的各种选址标准来选择奥特莱斯的店面位置，基本上，他们的顾客到店次数较少，但他们每次到访都会做大量采购。
跟你的房东或招商部门会面
如果你打算在摩尔、超级摩尔或奥特莱斯开零售店，以下是你必须知道的信息：
确定摩尔全部的可租用面积，以及所有百货店的面积。关于摩尔的总体面积，查看里面是否有太多或太少的零售商。查看摩尔是否在扩张，在扩张或重新装修后的最佳店面位置在哪里？调查摩尔或百货店的平均平均营业额，这数据跟最近的摩尔比较如何？知道你可以用哪种招牌以及你如何在招牌上与其他店面有明显的区别？查明是否可以在摩尔的其他地方放招牌？估计一年期的营业时数。调查会影响你未来营运的摩尔定限制。自己动手做的摩尔研究
在跟房东或招商部门会面前，你需要自己动手收集一些关键的信息，例如：建筑面积/使用面积、租户组合、人流的类型、楼层等。首先要检查直接和非直接的面积，例如：确定服装店、鞋店、餐厅的数量。在一些案例，有财务压力的开发商会想尽快完成招商任务而租给卖同样或类似商品的商家。
你需要了解适合你行业的理想面积，发现哪个区域有最好的租户集群能跟你的生意互补的，也就是正确的“租户组合”。进而你可以在不同的点位做人流采点，例如在外部入口，内部角落，沿着靠近百货店的通道。此外，评估开发商是否成功地均衡摩尔每个楼层的吸引力及拉力，有时，一个楼层或许比其它楼层更好。因此，查明哪个楼层有促销活动例如车展、插花秀、玩具展览等。
关于摩尔选址的有用忠告
要在一个摩尔找到正确的店面位置，研究其结构。先检查其外部建筑设计，查明其主要出入口的位置，一些摩尔通过建筑设计来侧重直接进入百货店，一些注重进入一般的摩尔区域，对零售商而言，后者更有利。建筑设计对你店面店头的影响很大，确保你的店面有大的、高的且宽的窗户以让顾客能看穿店里。实际上，只有宽大的入门走道而没有窗户会更好，因为窗户也是障碍，不要竖立任何的障碍，让顾客能够汹涌入门，也就是说，你的门店应该感觉像是摩尔走道的延伸。在选址摩尔店面位置的时候，要遵循的其他重要窍门包括：
避免凹进去的店面。找一个突出来的店面门头。避免死路的走道。找一个店面位置靠近百货店的入口处，但没有凹进去。避免在主流人流之外的区域，例如：侧翼的极端点位以及引导到次要入口的走道。去人流的所在。避免店面门前摆有小卖部（kiosks）的位置。试着选址在能跟你生意互补的租户旁边。确保你要送货很便利，有足够的储存空间。图14-4显示了在摩尔的一些好的及坏的点位。好的店面位置标识“a”，要么靠近主力百货店的入口处，要么是位于主要通道，或者是居于摩尔的主要磁力点之间，全部都有良好的双向可视性及可接近性，在这些位置，你可以捕获很多来去的人。位置标识“b”的是在主要人流之外，凹进去，或者隐藏在小卖部kiosks后面。
图14-4：好的及差的摩尔店面位置
如果你是一家餐厅，你必须决定是要独立的点位还是美食广场的一部分，如果你选择在美食广场里，由于缺少空间来储存或摆放设备，你也许要考虑提供改良的菜单，因而你会减少营业额以及对应的利润。作为美食广场的一个商户，你应该占据更适当的空间并更引人注目的点位 – 突出的角落，入口处的第一个位置，或者是有最佳曝光的联排的靶心点。
由于固定的营运时间，在摩尔里经营更便利，整天相对稳定的生意趋势，一季又一季更容易预测，但是，在你决定落位于摩尔之前，记住你的生意在众多商户里也很容易迷失，而且你没有能力及自由来有效地推销你自己。
了解摩尔周边地块的进进出出
摩尔一般完全利用公路及高速公路系统来选址开发。因为一个摩尔的零售商圈包含了数十万人口，人流流量及动线的协调及严谨是一个摩尔的成功关键。一般而言，一个摩尔被建于一个椭圆形的中心，有外围道路及几个多层的停车场，外围道路的临街空地被开发用于商业、办公及宾馆用途。
外围每个地块的重要性取决于其是位于角落或内部地块。然而，真正决定其重要性的是进出摩尔或主要公路的人流流量或兴趣引力的强度，你的生意必须在这个流量之内，如果是位于后面的地块，你的生意将无法存活于高租金，图14-5显示了一个摩尔周边地块位于“风”之内的重要性。
图14-5：摩尔周边地块的“风”的重要性
如果你的生意有两种型态（独栋建筑或联排），你必须决定要进入摩尔里面还是在其外面，有些人甚至决定开2家店，一家在摩尔里面的联排，一家在外面的独栋建筑，当然会存在极大的风险。如果你决定在摩尔外面开店，你也许会失去进出摩尔以及待在摩尔里面的顾客，那就要规划你的生意主要服务于摩尔外面周围的零售商圈，其次是摩尔本身，你大部分的顾客应该来自于周围的流量集客点和一小部分的摩尔顾客。
小结
要在一个大都会区选址一个店面位置，你必须权衡其利弊。在看中市中心时，记住要看其起源及趋势，它的活力程度，接近性和拉力，以及是否选择一个底面楼层、地下层或第二层的店面。而且，作为一家市中心的零售商，你生意必须迎合在那里工作的快节奏午餐人潮。
在评估购物中心时，比较不同类型（独栋、联排及端头）并了解哪个类型最适合你的生意。你可以从开发商、中介及其他零售商那里获得关键的信息，这信息能帮你确定在一个购物中心经营的利弊，这中心对你的经营可能有也可能没有协同效益。
另一方面，你也许倾向于在一个摩尔、超级摩尔或奥特莱斯里面的店面位置。作为一家潜在的摩尔商户，你现在了解了如何做摩尔研究以及保持最新的摩尔趋势，并遵循在摩尔选址的主要窍门。
如果你在寻找正确店面地段的过程中带你到郊区或农村区域，你会发现以下章节的建议特别有帮助。
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