近年来，在常态化调控政策背景下，房地产市场整体保持平稳发展。随着行业告别野蛮生长时代，向高质量发展转型，整个行业的投资逻辑更加清晰。那些具有优秀管理运营能力、品牌优势、多元化产业布局下的工商资源的复合型、优质开发商，将成为市场稀缺资源，有望在行业下半场继续脱颖而出。
近期房地产板块多家公司接连大涨，不仅仅是因为市场政策边际宽松，更是因为市场在明确“竞质”新趋势后做出了快速反应。在这个过程中，笔者找到了一家专注于长三角地区，专注于多业态商业综合体开发运营的领先城市空运营商——宝龙地产。公司在当前市场的快速反弹远超整个地产板块，甚至不逊于一些龙头房企。此外，公司新公布的上半年业绩可圈可点，多项关键指标实现快速提升。这一系列新信号预示着什么？
一、经营稳打稳扎，逆境之下彰显盈利质量8月18日晚间，宝龙地产公布了半年报成绩单。上半年，公司实现总收入207.3亿元，同比增长20.7%；归母净利润39.1亿元，同比增长76.1%；宣布中期股息每股18港元，同比增长50%。上半年疫情依然反复，行业调控仍在继续。宝龙地产表现出稳健的管理层一面，销售的快速恢复和盈利能力的优异表现成为本次中报的两大亮点。
销售额方面，今年上半年，公司实现合同销售额约530.39亿元，同比增长68.2%。公司合同销售面积约338.58万平方米，同比增长65.4%。上半年，公司已完成前总裁许先生宣布的1050亿元年度目标的50.48%。
对于销售增长的原因，宝龙地产管理层给出了自己的足球即时指数的解决方案:主要原因是集团坚持“369”发展模式，积极提升运营效率，加速周转，减缓新冠肺炎疫情对项目开发的影响；坚持以长三角和粤港澳大湾区为重点的“1 1 n”发展战略；以及长三角和粤港澳大湾区，凭借充足的库存，准确的产品定位，重视质量和客户体验，产品满足市场需求。
从下半年可售资源来看，公司可售价值1184亿，其中139个可售项目中，83.7%位于一二线城市。考虑到下半年金九印石的传统销售旺季，以及公司优秀的土地储备布局，宝龙地产大概率超额完成今年的销售业绩目标。同时，销售的强劲增长和较低的土地成本也将为公司未来几年的业绩提供巨大保障。
利润方面，上半年宝龙地产毛利率达到35.2%，保持行业较高水平。同时，公司上半年净利润率为24.49%，较去年同期的20.35%上升4.14个百分点。宝龙地产在规模稳步提升的同时，继续保持优秀的盈利质量，在现阶段确实难能可贵。
考虑到今年公司站上千亿后，遵循发展惯性，规模增速将进一步显现，在规模效应下随着融资端和拿地成本端的优化，经营质量将得到提升，公司后续业绩将继续在利润表中显示。
二、财务持续夯实，“三道红线”维持绿档财务控制方面，上半年公司资产负债表继续并表，抗风险能力不断加强。针对近年来市场高度的三条红线，公司严守三条红线，实现“零踩线”。
具体指标，截至2021年6月末，宝龙地产的净负债率为77.84%，剔除预付款后的总资产负债率为69.98%，现金比率为109.29%。2020年起，公司进入绿色档案范围。从今年上半年的数据也可以看出宝龙保住绿档的决心。随着宝龙稳定在绿色档，企业债务结构将达到健康水平，抗风险能力将得到充分保障。
在行业融资趋紧、部分行业企业信用风险加速暴露的背景下，宝龙地产在融资方面表现出了极大的优势。审查期内，公司融资加权成本为6.43%，略低于上年同期的6.44%。结合以往情况，公司近年来融资成本不断优化，也为盈利腾出空空间，进一步提高了公司经营效率。
(来源:公司半年报)
公司凭借出色的财务控制能力，在信用评级方面获得了多家评级机构的认可。3月底，标准普尔将该公司主体评级上调至bb-，债券评级为b，展望稳定。据悉，这是宝龙地产上市以来首次进入“bb级”。与此同时，6月初，国内评级机构大公国际也将宝龙地产子公司宝龙实业的主体长期信用评级评为aaa级。大公国际认为，上海宝龙实业是宝龙地产中主要的地产运营平台，在商业地产领域具有较强的竞争实力和知名度。而且土地成本相对较低，土壤和仓储资源充足，配送面积好。具有竞争优势的地板价有利于公司产品定价的灵活性和抗风险能力。大公对上海宝龙实业未来1-2年的信用评级为稳定，显示了对公司经营的认可和对未来发展的信心。
三、“商业 住宅”双轮驱动凸显行业下半场竞争优势近期，多个城市第二轮集中供地迎来调整。从土地拍卖的实施和政策导向来看，“竞质”可能成为未来土地拍卖的新标准。在这种趋势下，将为具有领先品牌优势、产品力强大、具备工商资源导入能力的房企带来实质性的利好。
目前，随着整个国家的经济结构转型，地方 *** 渴望升级他们的产业。在土地出让过程中，房企如果能给地方 *** 带来较高的社会效益，会更受 *** 青睐。同时也意味着房企想要获得优质低价的地块，需要考虑 *** 青睐的产业发展、城市经济效益和社会效益。他们通过为城市带来优质的商业业态，与房地产开发主业联动，构建商业生态循环，最终实现企业与 *** 的双赢，以及企业经济效益与项目社会效益的双赢。宝龙地产的商业模式在这方面无疑具有显著优势。
宝龙的定位是商业地产开发运营商，专注于综合性商业地产项目的开发运营。早在2020年，宝龙地产也提出要实现“双百双千”的目标，即超100家自持商场，核心利润超100亿，股权销售超1000亿，上市公司总市值超1000亿。其宝龙商业公司在“商住”联动的模式下，打造城市综合体，扩大品牌影响力，为宝龙低价拿地带来了契机。
从数据上看，宝龙地产以“商住”合作形式取得的土地比例，近三年一直在85%左右波动。此外，公司在低成本优势的基础上，通过住宅销售反哺商业板块商业运营的发展，同时商业板块的优质运营带来高人气和人口流入，带动周边地块价值上升，提升地产和商业价值。
(来源:公司公告)
四、优质土储蓄力高成长，企业价值进入加速释放期多年来，宝龙地产一直按照“以上海为中心，深耕长三角”的战略模式持续发展。公司拥有大量优质低成本的土地资源。随着公司“新五年战略规划”和“双百双千”企业战略目标的相继落地，今年上半年，宝龙地产在“1 1 n”投资布局战略的指引下，继续坚定不移地锚定长三角和大湾区，新布局19宗地块，新增土地储备384万平方米，增值约510亿元，平均土地成本4927元/平方米，其中84.9%。截至2021年中期期末，公司拥有的土地储备建筑面积约3780万平方米，其中长三角占比近70%。
长三角是我国经济发达地区，也是人口密集地区之一。根据《长三角城市群发展规划》，2030年长三角城市群将打造成具有全球影响力的世界级城市群。与此同时，长三角核心省份浙江也在迎来共同富裕区试点。在一系列利好政策的推动下，巨大的人流和资金流也将为当地房地产市场带来支撑，宝龙长期深耕布局也将加速迎来价值的释放。
此外，宝龙地产的另一个核心布局区域粤港澳大湾区进展迅速。今年上半年，宝龙地产进入大湾区中山、佛山两个新城市，并与广州市 *** 签署500亿元战略投资协议，成为重要目标市场和重点投资区域。随着公司在粤港澳大湾区的逐步开放，资源优势的结构性红利也将有助于公司的经营更上一层楼。
随着公司半年报业绩的公布，公司的经营业绩也受到了多家机构的青睐。国泰君安国际发布研报维持公司推荐评级，指出公司拿地创造了土地收储的成本优势，为宝龙地产盈利和业绩增长提供支撑。西南证券报告中，预计公司2021-2023年净利润分别为69.6/83.5/98.3亿元，复合增长率为19%。考虑公司业绩高质量增长和商业运营增速，为国内商业地产优质标的，维持“买入”评级。公司能得到多家研究机构发表看好的报告，再次体现了其投资价值得到认可。
值得一提的是，7月30日之前，宝龙地产发布回购协议，将在公开市场回购不超过4.14亿股。业绩公布次日，宝龙地产宣布斥资640.79万港元回购100万股。可以看出，公司也一直在积极用实际行动向市场释放对业务长期前景的信心。
估值方面，截至2021年8月20日收盘，公司动态市盈率仅为3.66倍，市净率为0.57倍，明显低于历史和行业同梯队的房地产企业。同时，在股息率方面，公司目前的动态股息率达到6.96%，估值低迷下的高分红表现也意味着更高的投资安全边际。
综合来看，宝龙地产业绩优异，盈利能力强，财务不断并表。在政策压力和行业转型的曲线中，公司仍能保持稳定增长，在行业内实属不易。随着整个行业转向稳健的高质量发展，长期坚持高质量发展理念的宝龙地产，作为城市间行业领先的运营商空，凭借对长三角的不断巩固和深化，大湾区投资战略的拓展，以及“商品房”双轮驱动的商业模式，在未来的长期发展中，将继续为市场带来惊喜。
本文来自葛龙会。
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